Hay una ley fiscal que muchos inversores latinoamericanos descubren demasiado tarde: el día en que venden su propiedad en Miami y se encuentran con que el 15% del precio total queda retenido automáticamente en el cierre. Esa ley se llama FIRPTA, y no entenderla desde el inicio puede costarle decenas de miles de dólares en liquidez inmovilizada durante meses.
Que es FIRPTA y por que existe
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal vigente desde 1980 que garantiza que lo inversores extranjeros paguen impuestos sobre la ganancia de capital al vender propiedades en EE.UU. El mecanismo es simple: en lugar de cobrarle al vendedor extranjero después del cierre, le exige al comprador que retenga un porcentaje del precio de venta y lo envié directamente al IRS.
Punto clave: FIRPTA no es un impuesto adicional. Es una retención anticipada del impuesto sobre la ganancia que ya correspondía pagar. Si lo retenido supera su impuesto real, el IRS devuelve la diferencia — pero puede tardar entre 6 y 12 meses.
Cuanto retiene FIRPTA: los tres porcentajes
Atención: la retención se calcula sobre el precio bruto de venta, no sobre la ganancia. Si vende por $500,000, retienen $75,000 aunque su impuesto real sea mucho menor.
Ejemplo real: el impacto en números
Inversor venezolano vende condo en Brickell por $600,000 (comprado por $450,000)
Retención FIRPTA (15%): $90,000
Impuesto real estimado sobre ganancia: $22,500
Exceso a recuperar del IRS: $67,500 — inmovilizados 6 a 12 meses
Este ejemplo muestra por que la planificación anticipada es fundamental. Tener $67,500 bloqueados con el IRS durante casi un ano puede afectar seriamente su siguiente movimiento de capital.
Como reducir o eliminar la retencion FIRPTA
Estrategia 1 — Certificado de retención (Formulario 8288-B)
Es la herramienta mas poderosa. El vendedor presenta el Formulario 8288-B ante el IRS antes del cierre, demostrando que su impuesto real es menor al 15% del precio bruto. Si el IRS aprueba la solicitud a tiempo, el comprador solo retiene el monto real estimado.
Momento critico: debe presentarse antes del cierre. Una vez cerrada la transacción, el 15% ya fue retenido y solo se recupera vía declaración anual, lo que tarda meses.
Estrategia 2 — Estructura con LLC desde el inicio
Comprar a través de una LLC bien estructurada con orientación de un contador especializado puede reducir significativamente la exposición a FIRPTA al vender. La estructura legal correcta al comprar define cuanto paga cuando vende.
como abrir una LLC para comprar en Florida
Si ya se retuvo el 15%, el vendedor puede presentar el Formulario 1040-NR al final del ano fiscal y solicitar el reembolso del exceso. El IRS calcula el impuesto real y devuelve la diferencia en 6 a 12 meses.
Los 4 errores mas comunes con FIRPTA
Descubrir FIRPTA el día del cierre — la planificación debe comenzar antes de comprar, no antes de vender No solicitar el certificado de retención a tiempo — el 8288-B debe presentarse antes del cierre, no después
- No tener ITIN vigente al vender — sin ITIN no puede presentar la declaración de reembolso
- No declarar ingresos por alquiler en anos previos — complica el proceso de reembolso con auditorias adicionales
Division of Corporations Florida — estructura legal
Conclusión
FIRPTA no es una sorpresa para quienes se preparan desde el inicio. Con la estructura legal correcta y un
contador especializado, su impacto puede reducirse significativamente. Las decisiones que toma al comprar
— LLC, declaracion de alquileres, ITIN vigente — son las que determinan cuanto paga cuando vende.
Tiene preguntas sobre como FIRPTA afecta su inversión en Miami?
En Domus Real Estate coordinamos la orientación fiscal que necesita. Contáctenos sin costo ni
compromiso.
